Подвалы в многоквартирных домах: чьи они?

10 апреля 2017

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ подвал многоквартирного дома входит в состав общего имущества собственников жилых и нежилых помещений в этом доме, т.е. принадлежит им на праве общей долевой собственности. В норме, однако, речь идет не просто о подвалах, а подвалах, именуемых техническими, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование. Критерий неудачен, поскольку с одной стороны, подвалы без инженерных коммуникаций трудно себе представить, и нет смысла по этому признаку называть подвалы техническими.

Подвалы в многоквартирных домах: чьи они?

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ подвал многоквартирного дома входит в состав общего имущества собственников жилых и нежилых помещений в этом доме, т.е. принадлежит им на праве общей долевой собственности. В норме, однако, речь идет не просто о подвалах, а подвалах, именуемых техническими, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование. Критерий неудачен, поскольку с одной стороны, подвалы без инженерных коммуникаций трудно себе представить, и нет смысла по этому признаку называть подвалы техническими. С другой, факт наличия коммуникаций, обслуживающих более одного помещения, не может автоматически означать принадлежность помещения к общему имуществу. Так, в каждой квартире расположены инженерные коммуникации, которые обсуживают не только эту квартиру, например, стояки водоснабжения или радиаторы отопления, не имеющие отключающих устройств (см. Письмо Минстроя России от 01.04.2016 N 9506-АЧ/04, в котором такие радиаторы отнесены к общему имуществу многоквартирного дома). 

Неточность критерия, установленного в норме, потребовала вмешательства судебной практики. Президиум ВАС РФ разъяснил, что для определения правового режима подвальных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности (Постановления от 22.01.2013 N 11401/12, от 02.03.2010 N 13391/09). Введен принцип определения правового режима подвальных помещений как относящихся либо не относящихся к общему имуществу на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на эту дату подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

Позиция Президиума ВАС РФ направила практику в заданном русле, и в решениях наблюдается перевес в сторону отказа в удовлетворении требований собственников МКД о признании права общей долевой собственности на подвальные помещения.  Тем не менее, в отсутствие однозначных признаков подвальных помещений как общего имущества, суд при рассмотрении очередного дела как в первый раз пытается установить, какой подвал следует считать техническим, какие именно коммуникации и оборудование свидетельствуют о том, что подвал – это общее имущество. 

Из решений, которыми были удовлетворены интересы собственников МКД, следует, что для того, чтобы подвал считался общим имуществом, в нем должны быть расположены такие коммуникации и оборудование, которые требуют постоянного доступа и обслуживают весь многоквартирный дом либо значительную его часть. К их числу относятся коммуникации с запорной арматурой для эксплуатации всего дома (Определение Верховного Суда РФ от 26.01.2016 N 5-КГ15-207), ввод водоснабжения, шахты вентиляции (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.04.2016 NФ05-3915/2016 по делу N А40-133879/2014), тепловой узел, насосное оборудование (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.03.2016 N Ф03-349/2016 по делу N А73-10959/2013, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 02.09.2014 по делу N А55-23757/2013). 

Важно при этом, что расположение в подвалах такого рода оборудования и коммуникаций не исключает наличия иных полезных свойств подвальных помещений, например, возможности использовать незанятую площадь помещений. Факт наличия таких полезных свойств у подвальных помещений не критерий для исключения подвалов из состава общего имущества. Из ЖК РФ не следует, что помещения должны иметь исключительно технический характер (Определение Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 489-О-О и другие аналогичные определения). 

Иск, подаваемый собственниками. Если на общее имущество зарегистрировано право индивидуальной собственности, но оно находится во владении собственников, то подается негаторный иск о признании права общей долевой собственности на общее имущество. Если собственники лишены доступа в помещение и им владеет лицо, за которым зарегистрировано право собственности, они вправе обратиться с виндикационным иском (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").

В практике не решен вопрос, нужно ли с иском обращаться всем собственникам помещений в многоквартирном доме, или достаточно одному, требующему признать за ним долю в праве собственности на подвальные помещения. Руководствуясь одними и теми же нормами, судьи приходят к противоположным выводам. Так, в одном случае было указано, что признание права общей долевой собственности на помещения только за истцами (которых было 3 человека) противоречит положениям ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ о том, что общее имущество дома в силу закона принадлежит всем его собственникам (Определение ВС РФ от 09.02.2016 N 5-КГ15-152).  В другом, напротив, разъяснено, что по смыслу указанных норм каждому собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, и такой собственник наделен правом оспаривать зарегистрированное право на общее помещение дома (Определение Верховного Суда РФ от 26.01.2016 N 5-КГ15-207). 

Интересно, как игра слов (всем собственникам – каждому собственнику) влияет на правовой результат. 

Встречается и третий вариант, когда простое большинство собственников помещений инициирует дело, но при этом с иском о признании права общей долевой собственности обращается управляющая организация или ТСЖ, наделенные соответствующими полномочиями решением общего собрания собственников помещений в МКД (Определение Верховного Суда РФ от 17.03.2015 N 303-ЭС14-4720 и Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.03.2016 N Ф03-349/2016 по делу N А73-10959/2013, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.04.2016 NФ05-3915/2016 по делу N А40-133879/2014). 

Отношения права собственности в многоквартирных домах, таким образом, имеют своеобразные черты, не укладывающиеся в общие гражданско-правовые постулаты права собственности, что вызывает трудности в использовании участниками отношений принадлежащих им прав и в применении норм судами. 

 

Примечания:

Негаторный иск (от лат. negaterius — «отрицательный») — это иск, представляющий собой внедоговорное требование владеющего вещью собственника к третьим лицам об устранении препятствий, связанных с осуществлением правомочий по пользованию и распоряжению имуществом.

 

Виндикационный иск, виндикация (от лат. vim dicere — «объявляю о применении силы») — иск собственника об истребовании вещи из чужого незаконного владения. Иными словами, Виндикационный иск — это иск не владеющего собственника к владеющему не собственнику о возврате имущества.

-----------------------------------------------------------------

Поможем при подборе объекта для инвестирования

Коммерческая недвижимость Кемерово,
Продажа, аренда торговые помещения, офисы, торговые центры,
управление коммерческой недвижимостью.
ЭкспоТрейд.
Контактный телефон в Кемерово: +7 (923) 600 3600

 


Еще новости:

ROI - доходность инвестиций на вложенный капитал / Аналитика / Коммерческая недвижимость /...
Доходность инвестиций (приобретаемой коммерческой недвижимости) на вложенный...
2016-07-01 13:40:00 
Рейтинги регионов и городов РФ по качеству жизни, уровню развития и прочим экономическим...
Лучшие города по качеству жизни - это Тюмень, Москва, Казань, Краснодар и...
2016-07-28 13:39:00 
Сопоставление покупки нежилых помещений в ипотеку с арендой и одновременным выкупом...
АРЕНДА С ВЫКУПОМ или КРЕДИТ ОТ БАНКА? Что выгоднее?
2015-12-26 13:38:00 
Голландская болезнь в России. Чем нам грозит зависимость от нефтегазовых долларов -...
В чем же заключается «голландская болезнь», действительно ли...
2016-04-10 13:38:00