Поделиться в социальных сетях #
 
Аналитика. Новости


Аренда квартир и коммерческой недвижимости. Штраф, пени, арест: что полагается собственнику – физлицу за неуплату налога? - Новости от EXTRCOM.RU

23 июля 2018

В последнее время все чаще слышно о том, что государство планирует активно заняться сбором налогов с еще мало контролируемой категории граждан – тех, кто полулегально или совсем не легально сдает свою жилую или коммерческую недвижимость в аренду. Особенно заметно встал этот вопрос при проведении чемпионата мира по футболу 2018...

В последнее время все чаще слышно о том, что государство планирует активно заняться сбором налогов с еще мало контролируемой категории граждан – тех, кто полулегально или совсем не легально сдает свою жилую или коммерческую недвижимость в аренду. Особенно заметно встал этот вопрос при проведении чемпионата мира по футболу 2018, когда сотни тысяч иностранцев и граждан России ринулись в города, принимающие чемпионат, и активно снимали в аренду квартиры у частных лиц, используя такие популярные порталы, как сайт Airbnb.com и многие другие. Эти порталы позволяют принимать гражданам денежные платежи как за краткосрочную аренду, так и за долгосрочную, причем сами порталы  берут комиссию с каждого платежа, а вот государство остается в стороне от этих денежных потоков. Непорядок – решили в налоговой инспекции и принялись придумывать новые законы и штрафы за их не исполнение.

 

Согласно статье 119 Налогового кодекса РФ «Непредставление налоговой декларации» собственнику жилья грозит штраф в размере 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки (начиная с 1 мая), но не более 30 % от общей суммы. Если собственник не подал декларацию, а также не уплатил налог до 15 июля, то ему грозит штраф в размере 20 % от суммы налога по статье 122 Налогового кодекса РФ «Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора)».

Здесь важно отметить, что этот штраф может быть применён только в том случае, если Налоговая инспекция обнаружила неуплату налога. Если до уведомления налогового органа собственник обнаружил её сам, оплатил налог и пени, то налоговый орган не вправе применить к нему этот штраф.

Заметка: эта же статья Налогового кодекса может повлечь за собой штраф в размере 40 % от суммы налога (вместо 20 %), если неуплата была совершена умышленно.

Если собственник жилья не подал декларацию, а также не заплатил налог до 15 июля, то он также должен будет заплатить пени по налогу на доходы в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый просроченный день (после 15 июля).

В случае если собственник должен был заплатить налог в размере более 600 тыс. рублей, но не подал декларацию и не уплатил его до 15 июля, то он может также попасть под действие статьи 198 Уголовного кодекса РФ «Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица».

Штрафы выписывают регулярно.

Кто может сдавать и снимать жильё

В соответствии с действующим законодательством РФ, сдавать в аренду недвижимость могут как физические лица, так и индивидуальные предприниматели.

Если арендодатель — физическое лицо, ставка налога составляет 13 % от суммы арендной платы, указанной в договоре аренды недвижимости.

Если арендодатель имеет статус индивидуального предпринимателя, ставка налога зависит от выбранной системы налогообложения. Как правило, она составляет 6 % от суммы арендной платы при упрощённой системе налогообложения (доходы).

Арендатором может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

Если арендатор — физическое лицо

Физическое лицо может принимать денежные средства как наличными, так и на свой личный счёт. При приёме наличными необходимо оформлять с арендатором акты оказанных услуг (сдача в аренду недвижимости) и оформлять документ о получении денег, например расписку.

Если деньги арендатор перечисляет на карту, необходимо также оформлять с арендатором акты оказанных услуг (сдача в аренду недвижимости).

Физическое лицо — арендодатель обязано один раз в год в срок до 30 апреля по окончании календарного года предоставлять в Налоговую инспекцию по месту жительства (прописки) декларацию по форме 3 НДФЛ о полученном доходе от сдачи в аренду недвижимости, самостоятельно исчислить налог и произвести его оплату в срок до 15 июля.

Подать декларацию можно также в электронном виде: в любом отделении Налоговой инспекции на всей территории РФ, без привязки к прописке, открыть личный кабинет и сформировать ЭЦП (электронно-цифровую подпись) — она оформляется бесплатно и хранится на защищённом сайте ИФНС. Срок действия такой подписи — один год. В любой момент пароль от ЭЦП можно поменять.

К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие полученный доход (договор аренды, акты, расписки, выписки со счетов, на которые перечислялась арендная плата).

Обратите внимание, что после сдачи декларации инспектор проводит проверку отражённых в ней данных. Срок — три месяца. В этот период инспектор может попросить предоставить другие документы.

Если арендатор — юридическое лицо

В этом случае арендатор выступает налоговым агентом и с физического лица арендодателя снимается обязанность платить налог с арендной платы и сдавать отчётность в Налоговую инспекцию.

Арендатор сам удерживает налог с арендной платы, перечисляет в бюджет и один раз в год сдаёт отчётность в Налоговую инспекцию.

При наличии у арендодателя личного кабинета на сайте www.nalog.ru собственник недвижимости может увидеть сданные отчёты в ИФНС.

 

Важно: о налоговом вычете и статусе резидента

Если арендодатель первоначально покупал квартиру, которую он сдаёт в аренду, то он имеет право на имущественный вычет при покупке квартиры.

То есть в первом рассмотренном случае, когда арендатор — физическое лицо, наш арендодатель может в декларации заявить имущественный вычет, чтобы уменьшить налоговую базу при сдаче в аренду недвижимости.

Во втором случае, когда арендатор — юридическое лицо, наш арендодатель может заявить имущественный вычет и вернуть оплаченный арендатором в бюджет налог.

НО! Надо помнить, что когда арендодатель — физическое лицо, по итогам года инспектор будет проверять статус налогового резидента или нерезидента.

Если наш арендодатель в год сдачи недвижимости находился на территории РФ менее 183 дней, он получает статус налогового нерезидента — и ставка налога составит 30 %.

Арендодатели индивидуальные предприниматели могут только поставить в зачет имущественный вычет, чтобы уменьшить налог, либо не платить его вообще. Деньгами имущественный вычет им предоставлен не будет.

 

Арендодатель — индивидуальный предприниматель

Когда арендодателем выступает индивидуальный предприниматель, денежные средства должны поступать только на расчётный счёт ИП.

В этом случае не имеет значения, кто является арендатором — физическое или юридическое лицо. Отчётность ИП сдаёт сам — и если арендатор физическое лицо, и если арендатор юридическое лицо.

Оформление ИП выгодно арендаторам, которые постоянно проживают за пределами РФ, поскольку статус налогового резидента или нерезидента к индивидуальным предпринимателям не применяется.

НО! При продаже объекта недвижимости, который сдавался в аренду, если арендодатель имеет статус ИП на момент продажи недвижимости, расчёт налога будет производиться как для индивидуальных предпринимателей — то есть срок владения продаваемой недвижимостью, зачёт расходов на приобретение недвижимости не применяется.

Итог:

Скорее всего, в самое ближайшее время крупные порталы по операциям с недвижимостью обяжут предоставлять в налоговую инспекцию РФ сведения о проводимых операциях по аренде квартир (и коммерческой недвижимости) физическими лицами. Если кто-то думает, что это не возможно, то во многих развитых странах на уровне запрета использования сайтов по аренде квартир (домов и прочего) уже обязали владельцев сайтов предоставлять в налоговые инспекции этих стран все сведения о собственниках, проводящих операции со своей недвижимостью. Если кто-то из владельцев не подает декларацию, а налоговая этой страны узнает о подобном происшествии, владельца ожидает не только штраф и пеня, но и вплоть до судебного решения о заключении под стражу, как злостного неплательщика налогов (например, если такой владелец сдает в аренду не одну, а несколько или сотню квартир, умышленно не выплачивая государству налог).

Печально? Возможно. Но лучше заплатить налог и жить спокойно, чем не платить, придумывать изощренные комбинации поддельных договоров (о которых в налоговой уже давно известно) и бояться каждого шороха за входной дверью.

Примечание: кое-что о договорах переуступки (цессии).

Продажи квартир и нежилых помещений (коммерческой недвижимости) по договорам переуступки

В последнее время переуступка квартиры (или торговой площади, а также офисной недвижимости) становится популярным явлением, особенно среди жителей Москвы и Петербурга и других крупных городов РФ. Доходы, полученные физическим лицом от уступки права требования, не включены в установленный статьей 217 Кодекса перечень освобождаемых от налогообложения доходов, т.е. подлежат налогообложению в установленном порядке.

Поэтому собственники, которые продают недвижимость по переуступке, должны знать о том, что необходимо в обязательном порядке подавать декларацию (хотя им может казаться, будто данный вид сделок не отслеживается).

Если на момент продажи объекта дом сдан и поставлен на кадастровый учёт, расчёт налога будет производиться исходя из кадастровой стоимости. В противном случае — из стоимости, указанной в договоре переуступки права собственности (цессии).

 

 


Еще новости:

Ограничения Росфинмониторинга могут коснуться всех электронных кошельков в РФ - новости от...
Россияне смогут зачислять средства на электронные кошельки и предоплаченные...
2018-01-25 11:54:00 
Торговые центры в России: следует быть уникальными! - Из опыта зарубежного управления....
Один из основных наших принципов управления торговой недвижимостью...
2018-03-16 15:22:00 
Гарантии государства на рынке ипотечного кредитования.
 Деньги дольщиков застрахуют в АСВ.
2018-03-07 12:15:00 
Торговый центр «Аврора» (Кемерово, пр. Московский, 19) вновь смог поразить наплывом гостей...
ТРЦ «Аврора» по-настоящему переживает второе рождение....
2018-01-05 12:06:00