Является на самом деле покупка квартиры во многоквартирном доме надежной и прибыльной инвестицией? - Аналитика от компании ExpoTrade

31 августа 2017

Доход с найма квартир редко (или практически никогда) не возвращает вложения в покупку. Многие инвесторы (и простые обыватели), покупая квартиры (особенно в крупных городах, таких, как Москва, Санкт – Петербург, Екатеринбург, Новосибирск и прочих), рассчитывают на удорожание квартиры, то есть ее капитализацию

Почему приобретение квартиры во многоквартирном доме не является надежной долгосрочной инвестицией.

 

 

 

/аналитика компании «ЭкспоТрейд – коммерческая недвижимость»/

 

Поскольку приобретение квартиры во многоквартирном доме лишь условно можно причислить к покупке с целью получения прямого денежного дохода (в частности от сдачи квартиры в найм), то сравнивать данные покупки с приобретением коммерческой недвижимости (офисов, зданий, складов, тоговых помещений и коммерческих площадей), нацеленной на арендный доход и возврат инвестиций, будет не совсем корректно. Доход с найма квартир редко (или практически никогда) не возвращает вложения в покупку. Многие инвесторы (и простые обыватели), покупая квартиры (особенно в крупных городах, таких, как Москва, Санкт – Петербург, Екатеринбург, Новосибирск и прочих), рассчитывают на удорожание квартиры, то есть ее капитализацию. Для простоты расчета не будем принимать в расчет инфляцию и искажения в расчетах из-за нее (например, когда мы считаем, будто был рост доходности от покупки, но процент инфляции превышал показатели роста).

В начале вспомним, что такое показатели срока службы капитальных строений, иначе – сроки службы зданий.

 

 

 

 

 

/ 1. /

 

Срок службы зданий –

это календарная продолжительность функционирования конструктивных элементов и здания в целом, при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта.

Для безотказного пользования зданием необходимо периодически заменять (или восстанавливать) некоторые конструктивные элементы и системы инженерного оборудования (например, полы, деревянные перекрытия, системы водоснабжения и др.). Соблюдение правил технической эксплуатации в решающей мере определяет выполнение нормативного срока службы конструктивных элементов и здания в целом. Например, стальная кровля рассчитана на 15 лет службы, при условии, что каждые 3-5 лет она окрашивается. Нарушение этого правила вдвое укорачивает срок службы стальной кровли.

Изнашивание зданий и сооружений заключается в том, что отдельные конструкции, оборудование и здание в целом постепенно утрачивают свои первоначальные качества и прочность. Определение сроков службы конструктивных элементов является весьма сложной задачей, поскольку результат зависит от большого количества факторов, способствующих износу. Поэтому нормативные сроки службы зданий зависят от материала основных конструкций и являются усредненными.

 

Нормативные сроки эксплуатации жилых домов массовой постройки

Тип дома

время постройки

срок эксплуатации

сроки реконструкции

время сноса         (нормативный срок)

Сталинские довоенные

1930-40

125

1990-2005

 2050-2070

  Сталинские послевоенные

1945-55

150

2020-2030

 2095-2105

«Хрущевки» панельные

1955-70

50

Разрабатывается комплексная программа реконструкции

 2005-2020

Кирпичные пятиэтажки

1955-70

100

2015-2030

 2055-2070

    Панельные и блочные 9-16-ти этажные

1965-80

100

Реконструкция по строительным нормам не предусмотрена

 2055-2080

 Современные кирпичные и монолитные

1980-98

125-150

2050-2070

 2105-2150

Современные панельные

1980-98

100-120

Реконструкция по строительным нормам не предусмотрена

2070-2105

 

 

Главное, что определяет срок жизни любого дома, помимо несущих конструкций (фундамент, стены и перекрытия), это материал, из которого они сложены.

Самые надежные — это дома, несущие конструкции которых сложены более чем в 2,5 кирпича. Они относятся к категории «капитальных» и могут простоять 150 лет.
К группе «особо капитальных» можно отнести монолитные дома, чей срок жизни может достигать 300 лет.

На втором месте по долговечности — современные крупноблочные и кирпичные дома (сложенные менее чем в 2,5 кирпича), которые могут простоять 125 лет. Далее идут дома блочные и крупнопанельные — срок эксплуатации 100 лет. Дома, построенные из шлакобетонных и подобных им плит могут «протянуть» 90 лет. «Хрущевки», построенные из тонкостенных панелей, рассчитаны на 40—50 лет службы. Последние воздвигались с 1959 по 1967 год. Как считают специалисты, при нормальной эксплуатации «хрущевки» простоят еще 15—20 лет. Исследования показали, что панели «хрущевок» имеют прочность, в полтора раза превышающую проектную.

Все же, как считают специалисты, старые кирпичные дома (особенно построенные в период с 1860 по 1917 год) по качеству лучше современных. Они простоят еще долго. Современные же кирпичные здания, за исключением элитных, строятся из полого недолговечного кирпича. В принципе, все, кто живет в кирпичных домах, построенных в эпоху «развитого социализма», могут спать спокойно. Как считает большинство экспертов-оценщиков, стоять им еще долго. Ведь «нормативные сроки эксплуатации» — понятие относительное. Например, кирпичные «хрущевки» после капитального ремонта простоят по крайней мере еще 100 лет.

Массовое жильё, построенное в 50-80-х годах прошлого века, требует сегодня точно таких же темпов капитального ремонта и точно таких же затрат на этот ремонт, какие были обеспечены в своё время в Советском Союзе. 

За последние 5-7 лет мы уже вошли в полосу стремительно нарастающего износа жилищного фонда, который в ближайшие 10 лет может привести к исчезновению целых районов. Если никаких решений принято не будет (что тоже вероятно), то дома станут поточно и массово выходить из строя точно так, как они когда-то возводились.

 

Во-первых, панельные дома рассчитаны на копеечные по цене тепло, электричество, воду. Отсюда низкие теплотехнические показатели наружных стен (дома, как говорится, холодные), и значительные потери в сетях тепло- и водоснабжения. Отсюда и общая ситуация – сегодня многоквартирные дома в эксплуатации очень и очень дороги.

Во-вторых, железобетонные дома чувствительны к соблюдению сроков капитального ремонта и при его задержках быстро изнашиваются. Ремонтировать дом, с сохранением его убийственных для бюджетов казённых и личных технико-экономических показателей – бессмысленно, а всё это исправлять, по сути, полностью реконструировать, - дороже, чем построить новый.

В-третьих, помимо самих домовых коробок, есть ещё инженерные сети городского жилищно-коммунального хозяйства. Состояние их таково, что степень их износа к 2003 году уже перешагнула черту обратимости. Около 25 % сетей амортизированы полностью, т.е. фактически требуют полной и срочной замены. Число претензий к работе ЖКХ за последние несколько лет выросло многократно, следуя за удручающей статистикой аварий, происшествий при одновременном программном росте стоимости услуг.

 

 

 

 

/ 2. /

 

 


Стоимость покупки квадратных метров.

 

Из приведенной таблицы видно, что панельные «хрущевки» 1955 – 1970 г.г. уже достигли предела своего износа (вот почему в Москве массово проводится снос таких строений, действительно опасных для жизни человека), далее наступит черед сноса построек 1955 -1980 годов. Говорить о том, что ценность (точнее, стоимость) квартир в подобных домах будет из года в год расти – будет явным заблуждением.

Что же происходит со стоимостью земельного участка, если рассмотреть его историю на протяжении 100 лет? Как меняется стоимость участка земли (взятого в качестве типового), окруженного жилой застройкой, которая меняется от десятилетия к десятилетию?

С годами в связи с изменениями коньюктуры рынка, с развитием строительных технологий, с появлением новых (не всегда более практичных и долговечных) материалов, с уменьшением сроков возведения многоэтажных домов (и еще в связи много с чем, например, с ростом численности населения, с ростом спроса на квартиры, с появлением ипотеки) – этажность многоквартирных домов стремится вверх.

В среднем, стоимость земельного участка, используемого под строительство, составляет 10-15% от стоимости затрат на строительство дома. На рисунке видно, как дорожает типовой земельный участок, если вокруг него возводятся жилые многоэтажки.
Если вы (ваша семья), к примеру, владела бы земельным участком 50 соток стоимостью 1 млн. рублей, то за 100 лет его стоимость удорожала бы на 460% ( то есть прибавляла бы по 4,6% каждый год), причем не важно в рублях или долларах, поскольку инфляцию и рыночные котировки мы не учитываем.

То есть, если бы ваша семья в 1950 году, получая квартиру в панельном доме в Москве,
имела бы тогда право оформить на себя долю в земельном участке под всей пятиэтажкой, то спустя 75 лет вы бы претендовали не на 44 кв.м. где-нибудь на окраине взамен ваших 44 кв.м. в центре, а на компенсацию за выкуп доли земельного участка, который бы повысился в цене на 345%. Посмотрите на московские цены на земельные участки (равняющиеся сотням миллионам), и вы поймете, чего на самом деле лишились бы.
Получается, что дома ветшают, цены на квартиры рано или поздно падают, а земельные участки (доли на которые никому из нас не оформляются при покупке квартиры) только растут в цене. Фактически, мы приобретаем лишь право временного пользования (хоть это пользование и представляет сотню лет).

Итак, аренда квартиры не компенсирует затраты на ее покупку, износ самого дома растет, ликвидность квартиры падает, земля дорожает , но никто на нее не регистрирует право – сомнительная перспектива, не находите?

 

 

/3./

 

Технологии.

Срок службы здания зависит как от условий эксплуатации, так и от стратегического выбора проектировщиков. Все чаще и чаще в погоне за прибылью застройщики возводят относительно дешевые здания, которые в течение всего срока эксплуатации несут значительные затраты по их поддержанию в приемлемом техническом состоянии.
То есть, застройщики экономят на строительстве и перекладывают поддержание квартир (в целом домов) на плечи покупателей.
Технологии вполне позволяют  возвести такие здания, в которых в течение всего срока службы практически не потребуется проводить обслуживание и ремонт. Стоимость таких объектов будет больше, но и срок службы зданий возрастет, а затраты на содержание зданий (а значит, и квартир) уменьшатся.

Количество и качество лифтов порой не соответствует плотности застройки, от чего жильцам приходится подолгу ждать, когда лифт приедет или освободится. Входные двери слетают с петель, подъехать к домам не могут даже скорая помощь и пожарные машины – так как вся площадь ушла под стройплощадку. И все же мы продолжаем покупать квартиры, испытывая не достаток в жилых площадях.

Существуют показательные примеры качественной высотной застройки (например, в Сингапуре), где выделяются специальные районы, пригодные под высотки (в которых строго соблюдаются все качественные нормативы современного строительства и контроля), и определяются районы, застраиваемые зданиями ограниченной этажности.
Хаотичной застройки нет, есть строго запланированное и распределенное строительство, с удобными паркингами в домах, детскими площадками и  прочими удобствами. Эти современные тенденции присущи новому поколению постиндустриальной эпохи, в которой образование, здравоохранение и развитие общества воедино стремятся к качественному росту всего государства. И государство действительно богатеет при этом, поскольку богатеют обычные люди, его составляющие

Пока же мы переживаем пик индустриального развития, когда люди расцениваются, как потребители кредитов, покупатели площадей, источники денежного потока, который можно наращивать и наращивать, ухудшая качество продукта, снижая его себестоимость, но увеличивая маржинальность для инвесторов.

 

 


Еще новости:

Город - призрак Хасима. Когда уголь становится никому не нужным, вымирает не только отрасль,...
Хасима – это пример и урок тем странам, которые строят свою...
2017-06-09 13:10:00 
Нынешняя "утечка мозгов" сильно отличается от происходившего в период холодной...
Многие ученые, живущие в России, не против эмигрировать, поскольку на...
2017-08-16 15:46:00 
Может ли суд забрать за долги не единственную квартиру, а единственный земельный участок? -...
Нельзя продать за долги единственное жилье, если оно не заложено по ипотеке....
2017-04-27 14:15:00 
Лишиться земли из-за кадастровой ошибки? Возможно ли такое? - Решал Верховный Суд РФ
Наложение границ земельных участков – проблема распространенная. Может...
2017-04-14 11:09:00