Как правильно и менее рискованно купить жилую или коммерческую недвижимость? Аналитика недвижимости от EXTRCOM.RU

29 сентября 2017

В наше время и интернете можно найти массу всевозможных предложений, касающихся продажи той или иной недвижимости (жилой: квартир или домов с коттеджами; коммерческой: офисов, торговых площадей или целых зданий), но далеко не все выставленные на продажу объекты следует рассматривать с точки зрения инвестиций.

Первое и самое глубокое заблуждение: любая недвижимость способна приносить доход (или прибыль, маржу, выражаясь языком инвесторов).

Покупка по неоправданно завышенной стоимости без предварительного анализа данного рынка может привести к длительному простою помещений (или квартир), поскольку изначально новый собственник стремится извлечь максимальный доход из произведенных затрат на покупку. Если вы, не проведя анализ рынка, поддавшись на уговоры продавца переплатили за объект недвижимости более чем на 25-30%, то вы будете стараться компенсировать свои вложения путем назначения максимальных арендных ставок, даже вопреки существующим среднерыночным рыночным данным. И только испытав разочарование в новом приобретении, поняв на собственном опыте, что совершили ошибку, через год-два простоя без арендаторов вы будете пытаться извлечь более-менее разумную прибыль (если к тому мнению ваша покупка не укрепила в головах потенциальных арендаторов устойчивое мнение, будто ваш объект вообще не стоит принимать во внимание, включив его в свой «черный» список).

 Тот факт, что не вся недвижимость способна приносить стабильный доход подтверждают такие примеры, когда помещение арендовала некая компания, уникальная в своем роде (например, некая офисная организация по своим убеждениям предпочитающая находиться в «тихом» офисе во дворах), после же переезда которой ни одна организация не захочет последовать ее примеру и предпочтет арендовать помещение в ближайшем бизнес - центре. Ваше офисное помещение после приобретения приносившее стабильный доход, вдруг становится никому не нужным, а позже вы выясняете, что бывший собственник знал о предстоящем переезде и именно это вынудило его продать свой объект. Совет в таком случае такой: не поддавайтесь на уговоры продавца, трезво оцените все возможные риски, подсчитайте, по каким ставкам вы сможете сдать в аренду это помещение новым арендаторам, и во что обойдется вам вынужденный простой при поиске новых соискателей на помещение. Иногда сделанная вовремя пауза способна творить чудеса – у собственника не выдерживают нервы, и он сам (!) предлагает скидку. Потом дело за малым – выдержать паузу, не отступать и дождаться самого выгодного для себя предложения. Думаете, добиться приемлемой скидки (иногда до 50%) не возможно? Может быть, на первых покупках так и произойдет, и вы согласитесь на дисконт в 20%. Но с новыми покупками этот процент будет только увеличиваться. Так что, наберитесь силы воли и держите паузу!

 

Заблуждение номер 2: не знание того, зачем вы покупаете недвижимость.

Звучит довольно парадоксально, но многие покупатели не понимают, зачем они действительно приобретают тот или иной объект. Задайте себе всего один вопрос: вы покупаете недвижимость, чтобы долгое время владеть ею, чтобы гордиться своей покупкой перед родственниками и друзьями, чтобы самому пользоваться недвижимостью, чтобы получать стабильный доход, или вы просто хотите «куда-нибудь вложить деньги, чтобы уберечь их от инфляции»? Если вы не знаете, зачем вы решили купить объект недвижимости, то поверьте, однажды выяснится, что лучше бы вы этого не делали. Покупка недвижимости – очень серьезный шаг, кроме того, купив объект сейчас и завтра решив его продать, продажа может затянуться на длительное время, и вы не сможете быстро извлечь из нее вложенные деньги (либо сделаете это с большими потерями для себя, то есть попадете в категорию тех лиц, которые вынуждены продавать и «падать в цене». Если же вы знаете, зачем приобретаете объект, действовать вам будет намного легче, главное – такие действия вынудят вас быть рассудительными и не торопиться с принятием окончательного решения. Вам нужно твердо знать цель вашей покупки, дальше будет проще.

 

Ошибка номер 3 – неверная оценка недвижимости (в том числе экспертов, обобщающих результаты и подводящих все к общему знаменателю).

Пример такой: вы выбрали объект, второго такого же в вашем городе нет и поэтому не с чем сравнивать. Как поступают эксперты в таком случае? Берут среднерыночные показатели и применяют их к потенциально вашему объекту. Отклонение от реальной стоимости может достигать 50-60% от фактической цены. Проще подойти к оценке по затратному методу, подсчитав, во сколько бы обошлось строительство такого же объекта, его отделка и минусовать потери, связанные с износом объекта. Например, склад построен 40 лет назад и имеет износ 80%, стоимость же нового строительства обойдется в 100 000 000 рублей. Если вам называют за такой склад 40 млн. рублей, то будьте уверены, ремонтировать этот склад и латать в нем дыры придется чуть ли не каждый год. Цена такого здания 15-20 млн. рублей. Обозначьте свой интерес, назовите 15 млн., сделайте паузу в 3 месяца, и через 3 месяца продавец сам вам позвонит и согласится на 20 млн., то есть сбавит цену в два раза!

Эксперты часто все утрируют. Но они дают точные оценки при большом количестве объектов сравнения, в таком случае и к ним нужно прислушиваться (желательно, чтобы это были не зависимые эксперты).


В следующей статье мы расскажем:
- как правильно оценить пассивный доход с коммерческой недвижимости,
- как рассчитать возврат инвестиций в недвижимость,
- что такое дисконтированная стоимость объекта.

Читайте наши материалы.

В конце концов, все дело в правильной оценке!

 


Еще новости:

Продать долю в квартире можно, но превратить её в "коммуналку" теперь нельзя -...
Владельцы больших долей в квартирах и домах могут обезопасить себя от...
2017-09-19 17:38:00 
Риск занижения курса рубля - мнения аналитиков Центробанка
Департамент исследований и прогнозирования ЦБ предупреждает о возможных...
2017-05-15 15:57:00 
Лишиться земли из-за кадастровой ошибки? Возможно ли такое? - Решал Верховный Суд РФ
Наложение границ земельных участков – проблема распространенная. Может...
2017-04-14 11:09:00 
Новый взгляд на офисную недвижимость! Офис на футбольном поле: в Москве достроили «ЦСКА...
Москва готовится к проведению чемпионату мира по футболу 2018г и полностью...
2016-08-05 13:36:00