Квартиры конкурируют с апартаментами / Элитная и коммерческая недвижимость. Новости. Аналитика, Коммерческая недвижимость Кемерово, Продажа, Аренда, Инвестиции, Оптимизация помещений, Управление риска

12 мая 2016

КАК НИ СТРАННО, АПАРТАМЕНТАМ ПОМОГАЕТ КРИЗИС

Несмотря на то, что апартаментам сулит трудности их обострившаяся конкуренция с классическим жильём, у апартаментного формата место для отступления, каковым является рынок коммерческой недвижимости.

По мнению экспертов, около 25-28% московских новостроек сегодня составляет сегмент апартаментов. Этот формат за последние несколько лет приобрёл вполне заслуженную популярность, так как дает покупателям возможность приобретать условно жилые площади в среднем на 15-20% дешевле традиционного жилья, а застройщикам тратиться на дополнительную инфраструктуру. Однако в 2015 году на рынок вышел большой объём доступных квартир обычного формата, и выгода от покупки апартаментов стала менее очевидной. По-прежнему выгодно ли сегодня приобретать это «нежилое жильё» и что за перспективы ждут апартаментный формат в будущем.

 

ТЕМП ПРЕЖНИЙ

Выбор апарт-проектов в столице за феврал2016 года по данным компании Est-a-tet составил  объём предложения 617 500 кв. метров в 98-ми проектах. Тогда на рынок вышел новый апарт-проект МФК «Царская площадь» бизнес-класса, в реализацию также поступили дополнительные объёмы апартаментов новых корпусов апарт-комплекса «ТехноПарк», МФК «Савеловский Сити»  и лофт-квартала Aerolofts.

Темпы роста этого сегмента рынка в 2015 году существенно не снижались. По данным компании «Метриум Групп», в 2015 году стартовали 24 новых проекта, что в целом сравнимо с 2014 годом, когда в продажу вышло 26 объектов с апартаментами. При этом доля апартаментов в общем объеме первичного рынка снизилась с 36% (в 2014 году) до 27% (в 2015 году).

«Главной причиной такого сокращения стал пересмотр статуса нескольких проектов и перевод их в жильё (квартирами стала часть лотов ЖК «Фили Град» и МФК «Водный», проект «ЛИЦА» был полностью переведён в жилой формат), а также активный выход новых комплексов с жильем», – считает управляющий партнёр «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Среди других важных тенденций 2015 года эксперт также отмечает переход большинства проектов в рублёвые цены. В конце 2015 года апартаменты экспонировались в валюте только в 8 из 93 проектов, в то время как в годом ранее долларовые цены были характерны для большинства объектов как в элитном, так и в бизнес-классе. «На фоне падения курса рубля многие девелоперы приняли решение перейти к рублевым прайсам, что многим позволило сдержать резкое падение спроса», – отмечает Мария Литинецкая.

КВАРТИРЫ В НАСТУПЛЕНИИ

Ещё одна важная тенденция рынка апартаментов в 2015 году - увеличение конкуренции апартаментов с проектами жилой недвижимости. Ранее у них было гораздо меньше пересечений за счёт более низких цен в апарт-проектах. Размер дисконта в среднем составлял 15-20%, что было привлекательным для тех людей, кому не так важна прописка.

Валерия Маркова, директор по развитию компании Е3 Investment: «Апартаменты формально являются коммерческой недвижимостью, а не жилой, и требуют меньшего количества согласований; земля же под коммерческую недвижимость часто стоит меньше, чем под жилую». Более низкую стоимость апартаментам обеспечивали более компактные площади. «Если однокомнатные квартиры после кризиса 2008 года даже в современной панели по площади составляли 38-45 кв. метра, то площадь лофт-апартаментов 30-32 кв. метра», – объясняет Ольга Маркова, ведущий маркетолог из «Пересвет-Инвеста».

И вот когда небольшая площадь появились в обычных жилых проектах, они стали уже конкурировать с апартаментами. «За последний год рынок квартир значительно пополнился новостройками комфорт-класса, где в линейке предложения имеются небольшие студии 22-28 кв. метров по цене от 3,12 дод 4 млн. рублей (ЖК «Петр I», «ВЛюблино», «Домашний» и другие). То есть конкуренция существенно возросла», – таково мнение этого эксперта.

На рынке стоимость квартир стала зачастую сравнима с ценой апартаментов. Например, в пределах МКАДа сегодня можно приобрести квартиру за 3-4 млн рублей, что дешевле многих апартаментов. При этом опять же в квартирах можно оформить постоянную регистрацию и сэкономить на коммунальных платежах и налогах на недвижимость. Всё это смещает спрос не в пользу апартаментов.

ЭКСПЛУАТАЦИЯ И НАЛОГИ

И всё-таки спрос на апартаментный формат пока держится на приемлемом уровне именно из-за своей специфики. «В условиях сложившегося рынка, когда выходят крупномасштабные проекты с традиционными квартирами по привлекательным ценам, апартаменты испытывают серьезную конкуренцию, но уровень спроса на такое жилье остается на стабильном уровне, благодаря предусмотренному сервису по обслуживанию, наличию неформатного предложения и перспективы перевода в жилой фонд», – объясняет Елизавета Гудзь из «НДВ-Недвижимость».

Сегодня приобретать апартаменты всё ещё выгодно. По словам Марии Литинецкой («Метриум Групп»), в подавляющей части проектов дают клиентам скидки в среднем 5-7%, в то время как в 2014 году их средний уровень составлял 3-5%. Появился дисконт даже в апарт-комплексах, где ранее даже не думали ни о каких подобных акциях. Например, элитный сегмент озвучивает даже возможное уменьшение цены на 30-40%, это сенсация.

А вот с инвестициями в апартаменты для последующей сдачи в аренду актуальность миновала, говорят эксперты. Однокомнатный апартамент в доме комфорт-класса сейчас можно сдать в среднем за 25-30 тыс. рублей в месяц, что по цене аналогично однокомнатной квартире, ибо при высокой конкуренции среди собственников жилья стоимость не поднимешь.

«Один из самых доступных на рынке апартаментов стоит 3,34 млн рублей (32 кв. метров в Starting House), – приводит пример Мария Литинецкая. – Допустим, после завершения строительства на самый бюджетный ремонт вы потратите 500 тыс. рублей. То есть общая стоимость увеличится до 3,84 млн рублей. При сдаче апартамента по ставке 30 тыс. рублей в месяц вы вернете стоимость покупки и ремонта за 10,6 лет. Согласитесь, достаточно длительный срок. Если вы положите эту же сумму на депозит под 11% годовых, то доходность будет чуть выше: 420 тыс. рублей по вкладу против 360 тыс. рублей за аренду. Поэтому инвестировать с целью последующей сдачи в аренду стоит в первую очередь тем, кто рассчитывает на долгосрочную прибыль».

КАК НИ СТРАННО, АПАРТАМЕНТАМ ПОМОГАЕТ КРИЗИС

Несмотря на то, что апартаментам сулит трудности их обострившаяся конкуренция с классическим жильём, у апартаментного формата место для отступления, каковым является рынок коммерческой недвижимости.

По убеждению Валерии Марковой из «Е3 Investment», в Москве поставлен антирекорд по объему пустующих площадей в бизнес-центрах и ТРК. Таковы последствия кризиса. На рынок продолжают выходить объекты, запроектированные еще в благополучные 2012-1014 годы. Земли, предусмотренных ранее под коммерческую недвижимость, таким ообразом, переоформят под новые комплексы апартаментов. Апартаменты позволят застройщикам получить больше прибыли на перспективу ближайших 3-4 лет. Разумеется, если власти не введут какие-нибудь законодательные ограничения. В любом случае сокращение доли апартаментов в общем объёме строительства пока не предвидится.


Еще новости:

Новый порядок наследования имущества в 2018 году.
Несовершеннолетние дети наследодателя смогут получить свое имущество вне...
2017-08-08 10:42:00 
Пример реновации ТРЦ (г. Москва): Торгово-развлекательный центр "Золотой Вавилон"...
Пример участия бизнеса и городских властей при решении значимых для...
2018-01-16 16:45:00 
Нынешняя "утечка мозгов" сильно отличается от происходившего в период холодной...
Многие ученые, живущие в России, не против эмигрировать, поскольку на...
2017-08-16 15:46:00 
Как найти работу? Мыслить за рамками. Быть лидером. Учиться - Требования работодателей на...
Количество профессий в мире насчитывает десятки тысяч. Подсчитать точно...
2017-04-17 13:00:00